希望市規土委年內能有所作為

深圳福田景洲大廈小區地下停車位短缺。南都記者陳以懷攝

南都提案

“南都5號提案”引發深圳各小區的關注，幾天來反饋電話不斷。隨著今年“兩會”的開幕，人大代表和政協委員也加大了對這一問題聚焦的力度。截至目前，已有超過4 0名人大代表和政協委員聯名提交了要求明晰住宅地下停車位產權和改善管理的建議。延續往年思路，代表、委員們今年的要求更加明確和具體。希望規土委年內能在住宅地下停車位問題上有所作為。

根據當前我市商品住宅發展的歷史和情況，我們建議將小區紅線內未專門頒發專有所有權證書的所有公共部位（惟一例外情形是人防工程，屬于國家所有）全部劃歸小區全體業主共有或部分業主共有……為便于小區公共部位的確權，建議將我市目前房地產證書合二為一的形式變更為分開的土地使用權證書和房屋所有權證書……如果小區公共部位的確權問題在短期內難以實現，那么當前至少應盡快將這些部位的管理權徹底理清，并盡快建立一套區分完全、細化清楚的小區公共部位管理權制度。

———呂成剛等人大代表《關于對商品住宅區公共部位確權的建議》

首要還是確權

在各方探討中，住宅地下停車位的產權問題已成為最受關注的問題。也是法律層面最核心的問題之一。在“兩會”上，這一問題也成為焦點。

人大代表呂成剛是深圳資深律師，同時也是深圳房地產專業委員會委員。今年她預計會聯名超過20位代表共同遞交三份關于停車位的議案，其中一份明確要求對商品住宅區公共部位進行確權。

呂成剛表示，深圳各小區因公共部位權屬不清導致的糾紛越來越多，特別是涉及利益巨大的地下車庫、會所和游泳池，成為糾紛各方沖突的焦點所在。有必要出臺專門制度和措施，明確劃定商品住宅小區公共部位的權屬，并頒發相應的權利證書。她介紹，住宅小區內的公共部位包括建筑外墻、屋頂、門廳、電梯、消防設施、綠地、道路、管井、會所、車庫等等……但其中的很大部分權屬不清，管理權也有爭議。導致“物無所主，人必爭之”。有利益的地方大家爭相主張權利；另一方面產生“公地悲劇”的現象，即有義務和責任的地方沒人來承擔，為物業管理帶來了巨大難題。因此，必須將每項公共部位所涉及的權利、義務和責任予以明確。否則后續工作根本無法開展。她建議無專有房地產證書的車位、車庫以及會所和游泳池等，應劃歸全體業主共有。為便于小區公共部位的確權，建議將我市目前房地產證書合二為一的形式變更為分開的土地使用權證書和房屋所有權證書，以利業主明確自己的具體土地權利、房屋權利以及和其他部分或全體業主關于小區公共部位的共有權利。

政協委員趙曉山在其建議中也表示，僅依靠《物權法》的單一規定，并不能有效限制開發商賣車位的行為，也無法解決業主停車難問題。政府部門必須將首要問題尤其是產權進行明確，避免問題累積和擴大。他認為作為特區，深圳有條件也有必要制定一部和深圳經濟、社會發展相適應的停車場管理辦法，彌補現有法律法規的漏洞。但這部法規“首先應明確社區公共配套和業主優先需求的定位”，否則將與既往法規和上位法相悖。

政府應有作為

人大代表傅靜宏今年也延續往年聯名的10多位代表繼續發出議案。由于去年反映的“立法”訴求沒有得到官方明晰的答復、界定和立法規劃，她今年將重點集中在“政府作為”上。

傅靜宏等人大代表一直對住宅小區停車位問題保持關注。近幾年很多居民小區地下停車場被開發商變相“出售”，甚至釀成群體事件。招商雍景灣、蛇口半島城邦花園停車位事件的發展已經表明“小區停車難”已經到了非治理不可的地步。

目前居民小區周邊市政道路大多停滿了業主的機動車輛。但小區內地下停車場并未停滿，大量車位整晚空置。路邊車輛不是不想停進去，而是沒法停，因為是“私家車位”。

原因在于開發商與業主簽訂“租賃合同”之后將車位劃為固定的“私家車位”。這些“外賣”車位明明沒有進行產權變更登記，但還有業主為圖方便或無奈之下，掏錢“購買”。加上一些臨時停車需求，進一步加劇小區“停車難”。

有人大代表建議利用各種空間加建停車場。但傅靜宏認為從加建停車場著眼解決停車難問題并不現實，應首先從治理入手。政府必須有所作為。在相關法規制度未出臺之前，從保護各方合法利益出發，首先對變相出售行為進行嚴格有效的警示和制止；其次對市民明確住宅地下停車位禁止出售，并提示業主購買車位的法律風險；此外，深圳應發揮“先行先試”的作用，借鑒其它城市經驗，摒棄不符合深圳實際情況的做法，選擇幾個小區進行試點，摸索出高效合理的制度進而推廣。

政協委員杜勤、趙曉山在建議中也均提及希望政府在法規未明確的情況下強化對現實矛盾的管理，避免曖昧和模糊態度導致問題進一步擴大。

無奈購買是多數

傅靜宏等人大代表對住宅地下停車位問題進行了大量實地調查。除了各小區的車位大量空置之外，他們對購車人群的心態也進行了劃分。

經了解，愿意交錢購買固定車位的業主大多年齡較大或收入較高；無奈購買的是中等條件的群體，這種人占了很大一部分，另一部分是不愿購買的年輕群體，他們堅決反對變相買賣車位。

經調查，凡車位賣了或長租的小區往往車位緊張，車位只是按月租停的小區車輛基本能找到車位。有業主說，看到那么多車位掛著“私家車位”牌子空著卻不能停，又找不到位，心里十分著急十分氣憤，真恨不得不管那么多就停在所謂的“私家車位”上。

實際上，住宅小區或者居民片區的機動車總量，短時間內總擁有量變化不會很大。每天總會有一些車因各種原因不停在小區，卻有很多的“私家車位”整晚空著，造成車位資源浪費。如果空置車位全部開放，就會達到實質性的動態管理成效，馬路上停放的車輛將會大為減少。這樣，道路擁堵、車輛治安案件將大為減少，停車矛盾將大為緩解。

傅靜宏曾總結，變相出售引發出三大矛盾：1、停車位無法高效使用；2、業主與開發商、物管的矛盾；3、業主與業主的矛盾（分配不均所引發）。這三大矛盾究其根本原因仍是停車位權屬不清或者明明權屬清晰但各方認識不清，這些根源性問題必須由立法和執法部門來化解。

期待規土委重視

在記者采訪過程中，人大代表和政協委員對規土委此前的答復和實際辦事的進展普遍表示不滿：一則其回應多年雷同，再者關鍵問題始終避而不談，無實質性進展，與深圳坐擁立法權的特殊地位不相符。

傅靜宏在與各部門溝通中感覺主管部門傾向于將車位確權買賣。呂成剛和趙曉山等代表、委員則稱，公共配套設施的定位，規土委等主管部門有提過，但目前又模糊不清。希望今年的建議提交之后，能得到規土委等核心部門的重視，讓這個事關民生且必須解決的問題在今年有所進展。

規土委官方此前就此事進行過歷史情況的說明，但對當前面臨的具體問題，目前無進一步回應。

統籌：南都記者 楊濤 王莎莎

采寫：南都記者 楊濤 王莎莎 周昌和